اعتراض به رای عدم افراز ⭐⭐⭐ شماره تماس وکیل

در خصوص افراز املاک مشاع، رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور به‌طور کلی بر این اصل تأکید دارد که مرجع صالح برای افراز، ابتدا اداره ثبت اسناد و املاک است؛ مگر در مواردی که ملک از نظر ثبتی قابل افراز نباشد یا میان شرکا اختلافات حقوقی وجود داشته باشد.

بر اساس رویه قضایی، اگر ملک دارای سند رسمی و جریان ثبتی خاتمه‌یافته باشد و بین شرکا اختلافی از نظر مالکیت وجود نداشته باشد، درخواست افراز باید در واحد ثبتی محل وقوع ملک رسیدگی شود.

اما اگر ملک به دلایل فنی یا ثبتی قابل افراز نباشد یا یکی از شرکا نسبت به مالکیت یا حدود سهم اعتراض داشته باشد، موضوع از صلاحیت اداره ثبت خارج شده و رسیدگی به آن در دادگاه عمومی حقوقی انجام می‌شود.

رأی وحدت رویه در این زمینه به‌طور خلاصه بر این نکته تأکید دارد که صلاحیت اداره ثبت در افراز، اصل است و صلاحیت دادگاه استثنا محسوب می‌شود و فقط در صورت وجود مانع قانونی یا اختلاف حقوقی، دادگاه وارد رسیدگی می‌شود.

✔ در نتیجه، مسیر افراز املاک مشاع ابتدا از اداره ثبت آغاز می‌شود و در صورت وجود مانع یا اختلاف، به دادگاه حقوقی منتقل می‌گردد.

رد افراز به این معناست که مرجع رسیدگی‌کننده، ملک مشاع را غیرقابل افراز تشخیص داده و امکان تقسیم آن بین شرکا را مطابق سهم هر یک وجود ندارد. در این حالت، درخواست افراز پذیرفته نمی‌شود و تصمیم به عدم قابلیت افراز ملک صادر می‌گردد.

معمولاً رد درخواست افراز ملک مشاع زمانی اتفاق می‌افتد که تقسیم ملک موجب از بین رفتن ارزش اقتصادی آن شود یا از نظر فنی، ثبتی و شهرسازی امکان تفکیک قانونی وجود نداشته باشد.

اگر ملک دارای سند رسمی باشد، رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع در صلاحیت اداره ثبت است و در صورت غیرقابل افراز بودن، تصمیم رد افراز صادر می‌شود. در برخی موارد نیز دادگاه عمومی حقوقی به موضوع رسیدگی می‌کند.

پس از صدور تصمیم غیرقابل افراز بودن ملک، هر یک از شرکا می‌توانند دادخواست فروش ملک مشاع را مطرح کنند تا ملک از طریق مزایده به فروش برسد و سهم هر شریک از حاصل فروش پرداخت شود.

تصمیم رد افراز قابل اعتراض است و اشخاص ذی‌نفع می‌توانند در مهلت قانونی نسبت به اعتراض به تصمیم افراز یا رد افراز ملک اقدام کنند.

بنابراین، رد افراز به معنای رد مالکیت یا از بین رفتن حقوق شرکا نیست، بلکه صرفاً بیانگر این است که تقسیم فیزیکی و قانونی ملک مشاع امکان‌پذیر نیست.

ملک غیرقابل افراز زمانی است که امکان تقسیم آن بین شرکا به‌صورت قانونی و فنی وجود نداشته باشد یا تقسیم آن باعث از بین رفتن ارزش یا کاربری ملک شود.

مهم‌ترین مواردی که باعث عدم قابلیت افراز ملک مشاع می‌شود عبارت‌اند از:

اول، کوچکی یا نامناسب بودن ملک؛ اگر مساحت ملک به‌قدری کم باشد که تقسیم آن باعث ایجاد قطعات غیرقابل استفاده شود، ملک غیرقابل افراز محسوب می‌شود.

دوم، مخالفت با مقررات شهرسازی یا شهرداری؛ در صورتی که تفکیک ملک برخلاف ضوابط طرح تفصیلی یا مقررات ساخت‌وساز باشد، افراز آن امکان‌پذیر نیست.

سوم، از بین رفتن ارزش اقتصادی ملک؛ اگر تقسیم ملک باعث شود هر بخش ارزش خود را از دست بدهد یا استفاده از آن عملاً غیرممکن شود.

چهارم، وجود سند معارض یا اختلاف در مالکیت؛ در چنین مواردی تا زمان تعیین تکلیف مالکیت، افراز انجام نمی‌شود.

پنجم، نوع کاربری خاص ملک؛ برخی املاک مانند واحدهای آپارتمانی یا املاک دارای کاربری غیرقابل تقسیم (مثل برخی کارخانه‌ها یا سوله‌ها) اصولاً قابلیت افراز ندارند.

در این شرایط، اداره ثبت یا دادگاه گواهی عدم افراز صادر می‌کند و در صورت درخواست شرکا، معمولاً تنها راه باقی‌مانده دعوای فروش ملک مشاع و تقسیم ثمن است.

بنابراین، ملک زمانی غیرقابل افراز است که از نظر فنی، قانونی یا اقتصادی امکان تقسیم عادلانه و قابل استفاده نداشته باشد.